【ZA Insure】負資產 | 宗數破萬！剖析意思、後果及避免方法
【負資產】香港金融管理局（金管局）於 10 月 31 日公佈了最新的負資產個案數字，提到 2023 年第三季末的負資產住宅按揭貸款宗數已升至 11,123 宗，是繼 2022 年第四季末再次破萬，數字令人觸目驚心。連同今年 10 月發生的屯門屋苑業主被銀行 call loan 事件，負資產這一話題再次成為樓市熱話，備受業主和準業主關注。
ZA Insure 與你緊貼樓市最新發展，以例子剖析負資產的意思、物業若成為負資產的話業主所要承受的後果，以及如何避免自己的物業成為負資產。
負資產意思
負資產的意思是若物業的市值或最新估值，比原先的按揭貸款額為低的話，就會出現資不抵債的情況。這時候，物業就成為負資產了。
負資產例子
假設業主於幾年前買入一個價值 HKD 800 萬的單位，並乘著當時推出的按揭保險放寬措施，申請了最高的九成按揭，借入共 720 萬貸款。若果單位的估值往後不幸跌至 720 萬以下的話，這個物業就屬於負資產。
由此例子可見，申請高成數按揭的業主，其物業會更容易成為負資產。政府於 2019 年施政報告放寬了九成按揭保險的樓價上限，首次置業人士只要購買 HKD 800 萬以下的物業，就可申請最高九成按揭。此舉一方面能令買家藉九成按揭更容易「上車」，但與此同時亦意味著，只要樓價下跌一成，這些業主所持有的物業就會立即變成負資產。
負資產後果：會被銀行 call loan ?
負資產之所以令業主聞風喪膽，是因為擔心銀行會因此 call loan，要求立即還清按揭貸款。call loan 的字面意思為「收回貸款」，就樓宇按揭層面而言，是指銀行向按揭借款人要求提早償還欠款，否則收回單位。
當物業成為了負資產，其價值低於放貸金額的話，銀行的確有可能會為保障利益，選擇向業主 call loan。如果業主無法償還被 call loan 的金額，其單位就會被銀行收回，並以拍賣方式賣出。以這一形式出售的單位，就是俗稱的銀主盤。
縱然負資產的確是令銀行考慮會否 call loan 的原因之一，但實際上這一情況在香港其實較為罕見。香港樓市相對活躍，樓價升跌起伏不定，樓價一下跌就 call loan 並不合理；加上物業亦較易轉手，銀行並無誘因在樓市下行的情況下就立即 call loan。
call loan 的背後成本龐大，銀行貿然 call loan也只會得不償失。就算銀行批出的是高成數按揭，亦因為有按揭保險作擔保，所以就算樓價下跌也沒有即時的 call loan 需要。況且隨便 call loan 的話，最終會影響銀行聲譽。所以業主其實無需太過擔心，單單因物業成了負資產就會被銀行 call loan。
負資產宗數
根據金管局數據，2023 年第一季及第二季的負資產住宅按揭貸款宗數，分別為 6,379 宗及 3,341 宗。直到第三季末就升至 11,123 宗，按季增幅為 2.3 倍。
值得留意的是，2022 年第四季末的負資產住宅按揭貸款宗數，曾達 12,164 宗。今年上半年負資產宗數回落不少，但就在第三季重回高位。
如何避免自己的物業成為負資產，或被銀行 call loan？
雖然物業成為負資產，並不代表就會有即時被 call loan 的風險，但始終沒有業主會希望自己辛苦買來的物業變成負資產或被 call loan。要避免這些情況，可參考以下方法：
1. 適當運用按揭成數
如同上文解釋，按揭成數愈高，物業變成負資產的可能性就愈大。所以在透過高成數按揭或近年流行的「還息不還本」等方式置業之前，應當小心考慮。
2. 準時還款
相比起負資產，其實被銀行 call loan的更常見原因，是業主沒有準時還款。所以各位業主還是準時供樓為佳，以免成為銀行 call loan 的首要目標。
3. 儲好備用資金
要能夠準時還款，最好就是未雨綢繆，即使經濟下行仍保有足夠餘力繼續供款。所以買樓之前，就應該先儲好備用資金，以備不時之需。
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總結而言，就算負資產個案數字有所增加，但仍不代表就會立即出現大規模的 call loan 潮，所以各位準業主亦無需太過擔心。當然，走入人生的新階段，想要得到更多保障也是理解當然。致力為香港市民提供「人人都買得起嘅保險」的 ZA Insure，就為你提供最貼心的ZA 人壽保，當你為新購買的住宅物業首次申請按揭時，加保依然免核保！
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